Huizenprijzen stijgen met 50 procent

Volgens het nieuwsportaal ‘Esr-e Sazeman’, geciteerd via Jaam News, is huiseigenaar worden voor een groot deel van de Iraniers in de afgelopen jaren veranderd van een doel voor de nabije toekomst in een verre droom. Met andere woorden, na een periode van emotionele prijsstijgingen heeft de economische bloei in deze markt plaats gemaakt voor stagnatie, hoewel deze stagnatie ook niet heeft geleid tot lagere prijzen. Zodoende is de huizenmarkt al lange tijd alleen tevreden met enkelvoudige kopers, en de rij van vraag is vervangen door herinneringen. Aan de andere kant wachten verkopers ofwel in de hoop op prijsstijgingen, of als ze haast hebben om hun eigendom in contant geld om te zetten, kunnen ze geen kopers vinden.

Als u een makelaarskantoor bezoekt, hebben de adviseurs daar lange, indrukwekkende lijsten van verkopers die op kopers wachten, maar deze wacht kan maanden duren. Als u een koper bent, zal de eerste vraag van de makelaar zijn: kunt u uw aankoopbudget niet verhogen?

Het resultaat is dat momenteel de meeste kopers een beperkt budget hebben en hopen op lagere prijzen, terwijl verkopers niet bereid zijn terug te wijken in de hoop dat de markt binnenkort zal floreren.

Ondertussen toont de statistiek van de Centrale Bank een toename van het aantal en volume van transacties in de afgelopen maanden van het jaar, wat gezien het koopseizoen in het voorjaar en de zomer misschien niet zo vreemd is.

Maar heeft de huizenmarkt echt na lange tijd aan de vooravond van een bloeiperiode gestaan, wat betekent dat de vraag naar aankopen is gestegen of dat verkopers iets zijn teruggekomen van hun posities?

Iedereen zoekt naar een huis

Los van het verhaal van aankoop en verkoop is de huur- en hypotheekmarkt ook tegenwoordig veel in het nieuws. De verlaging van de bankrente heeft veel huiseigenaren ertoe gebracht de hypotheek te verlagen en de maandelijkse huur te verhogen, wat nieuwe problemen voor huurders heeft veroorzaakt. Dit terwijl bij een grove berekening de verlaging van de bankrente zou moeten leiden tot een huurverlaging die gelijk staat aan elke miljoen rial hypotheek.

Gezien al deze omstandigheden is het voorspellen van de toekomst van de huizenmarkt nu een zorg voor velen, en het is niet duidelijk waar deze weg precies naar toe leidt.

Hesam Oghbai, voorzitter van de makelaarsunie, hoopt dat in de tweede helft van dit jaar en uiterlijk volgende jaar de schaduw van de recessie uit de huizenmarkt verdwijnt, hoewel de ontwikkelingen op de huurmarkt waarschijnlijk ook niet erg welkom zullen zijn voor huurders.

Hij is van mening dat de formule van 30.000 toman maandelijkse huur in ruil voor het omzetten van één miljoen toman hypotheek onder het volk heeft geworteld, en zal niet snel door verordening en regelgeving veranderen, omdat allereerst het veronderstelde gegeven dat verhuurders de geldleningen die zij van huurders ontvangen naar de bank sturen niet echt te bewijzen is, en ten tweede moet elke verandering op het juiste moment plaatsvinden.

Het effect van lagere bankrente bereikt de huizenmarkt volgende jaar

Volgens hem tonen statistieken uit de afgelopen 50 jaar aan dat degenen die huisinkomsten wilden verdienen óf een inkomstenbron hadden of dit deden voor hun levensonderhoud. Daarom hadden verhuurders eerder voorkeur voor het ontvangen van hogere huur dan het ontvangen van vooruitbetaling, hoewel in de afgelopen jaren het berekenen van bankrente in huurovereenkomsten ter sprake is gekomen en eerder werd dit gedrag niet waargenomen. Aan de andere kant zijn degenen die hun huizen verhuren en vooruitbetalingen ontvangen vooral mensen wiens geld ontoereikend is voor de aankoop van een huis, dus stellen zij een deel van de koopprijs veilig door vooruitbetalingen voor huur te ontvangen. Maar dat een huiseigenaar zijn huis verhuurt, het geld naar de bank brengt en de rente verdient, is zo zeldzaam en beperkt dat het helemaal niet als maatstaf voor groei in huizen kan worden beschouwd.

Oghbai zegt: gegeven de resistente aard van de huizenmarkt, is het effect van bewegingen in andere economische sectoren, zoals bankrente, op de huurmarkt op lange termijn gericht en duurt het minstens een jaar voordat we het effect van de renteverlaging op de huizenmarkt voelen, daarom moeten we geen overhaaste beslissingen nemen voordat we dit effect zien. Een ander punt is dat de verlaging van de bankrente samenvalt met de belangrijkste tijd voor verhuizingen van huurders, en dit heeft de gevoeligheden in dit opzicht vergroot. Met andere woorden, misschien als de renteverlaging in de tweede helft van het jaar had plaatsgevonden, zou dit niet zoveel gevoeligheid op de huizenmarkt hebben veroorzaakt en zou het geen zorgen voor huurders en huiseigenaren hebben opgeleverd.

Ondanks alles is minstens het ministerie van Weg en Stadsontwikkeling optimistisch over de toekomst van deze markt, zowel voor verkoop als voor verhuur.

Bloei keert terug

Hamed Mazaherian, adjunct-minister van dit departement, zegt dat huizenprijzen 30 procent zijn gedaald ten opzichte van drie jaar geleden, terwijl wordt verwacht dat de huizenmarkt geleidelijk en zonder plotselinge schokken zal floreren.

Volgens hem hebben mensen die hun geld in banken hebben gezet voor spaarrekeningen met de verlaging van bankrente eraan gedacht in andere terreinen te investeren. Dit terwijl huizenprijzen ten opzichte van enkele maanden geleden met 5 procent zijn gestegen, maar deze stijging van 5 procent in huizenprijzen is lager dan het inflatiecijfer.

Mazaherian zegt ook over de berekening van één miljoen als equivalent van 30.000 toman op het terrein van huizen dat dit departement niet gelooft in repressief optreden tegen de huizenmarkt, en dat het niet mogelijk is dat individuele contracten worden onderzocht. Zolang huiseigenaren de renteverlaging niet erkennen, zal de verlaging van de huurberekening op basis van één miljoen gelijk aan 30.000 toman niet in praktijk gaan.

Zodoende blijft de macht over de huizenmarkt in handen van huiseigenaren, zowel degenen die verkopen als degenen die verhuren.

Verminderde koopkracht heeft de vraag naar verhuur doen toenemen

Hassan Mohtasham, voorzitter van de beroepsvereniging van massale bouwers van woningen in de provincie Teheran, is ook van mening dat de verlaging van bankrente momenteel geen significant verband heeft met huurtarieven, en dat het bepalen van huurtarieven niet in handen van de regering is maar onderhevig aan de vrije markt, dat wil zeggen vraag en aanbod.

Hij benadrukte: gezien de recessie in woningtransacties, wat wijst op verminderde koopkracht van mensen, neemt de vraag naar huurwonen toe, en toename van vraag naar woninghuisvesting door verhuur leidt natuurlijk tot stijging van huurtarieven.

De voorzitter van de bouwersvereniging van de provincie Teheran merkte op dat volgens statistieken jaarlijks 850.000 huwelijken worden ingeschreven, en de hoeveelheid geproduceerde huishoudens zal deze behoefte in geen geval kunnen vervullen, zei hij: daarom wenden deze mensen zich tot huurwonen om aan hun behoeften te voldoen, en dit leidt tot stijgende huurbijdragen.

Deze huismarktsdeskundige herinnerde eraan: de formule van verlaging van 30.000 toman maandelijke huur in ruil voor één miljoen toman hypotheek, gezien de eigendomsprijs op de markt, heeft voor de eigenaar geen economische rechtvaardiging. Daarom is het in het beste geval mogelijk dat eigenaar en huurder afspreken om het huurtarief in overeenstemming met de renteverlaging van 3 procent met 3 procent op de markt te verlagen.

Hij zei dat de huizenmarkt al het vierde jaar van zijn recessieperiode doorloopt en vervolgde: gezien de opheffing van sancties en de omgang tussen Iran en andere landen, zullen we tot eind dit jaar getuige zijn van bloei op de huizenmarkt en dienovereenkomstig een zachte helling van prijsstijgingen.

Mohtasham herinnerde in een ander deel van zijn verklaringen: tegelijkertijd met bloei op de huizenmarkt, als de regering een instroom van kapitaal op de huizenmarkt voorkomt, zullen we een tsunami van prijsstijgingen op de markt zien, zodat wordt voorspeld dat prijzen met ongeveer 50 procent op de markt stijgen.

Hij herinnerde eraan: in de afgelopen drie jaar verkeerde de huizenmarkt in recessie en deze recessie duurt nog steeds voort, en de huizenmarkt wordt geconfronteerd met ophoping van goederen. Dit heeft ertoe geleid dat werkgelegenheid ook in twijfel is getrokken en veel werknemers in deze sector werkloos zijn geworden.

De regering kan de huurmarkt niet controleren

Iraj Rahbar, lid van de beroepsvereniging van massale bouwers van woningen in het land, sprak ook in een interview met ‘Omid Iraniyan’ over de verplichte verlaging van huurtarieven in overeenstemming met spaardepositorenrente op de huizenmarkt en stelde: aangezien huurtarieven op de huizenmarkt worden bepaald in overeenstemming met aanbod en vraag, kan verplicht bepaalde huurtarieven op de markt geen uitkomst bieden.

Hij zei dat eigenaar en huurder zich over huurtarieven moeten bereiken: vanwege de afname van woningaanbod verhogen verhuurders de tarieven in overeenstemming met de vraag op de markt.

Het lid van de beroepsvereniging van massale bouwers van woningen in het land zei dat huurtarieven een omgekeerde relatie hebben met recessie op de markt en vervolgde: als bloei naar de huizenmarkt terugkeert, zullen we een daling van huurtarieven op de markt zien.

Deze huismarktsdeskundige herinnerde ook aan de stijging van huurtarieven op de markt: het huurtarief in het lopende jaar is gemiddeld met 15 tot 20 procent op de markt gestegen. Dit terwijl verhuurders elk jaar op basis van de vraag in verschillende gebieden de huurtarieven op de markt verhogen.

Hij voegde eraan toe: de psychologische toestand die momenteel in het land bestaat, en vooral in grote steden, voorspelt stijgende huizenprijzen in de toekomst, en daarom worden mensen aangespoord tot huurwonen, omdat ervaring heeft aangetoond dat naarmate we dichter bij schoolsluitingen komen, huuren ook stijgende prijsstijgingen meemaken.

Bron: Parsik