Huizenprijzen in hoofdstad zijn in drie jaar met 500 procent gestegen

De huizenprijzen in grote steden en de hoofdstad zijn met 500 procent gestegen. Tegelijkertijd is de koopkracht van de bevolking afgenomen. Een trend die de woningmarkt in de buitenwijken en in de meest achtergestelde gebieden zwaar onder druk heeft gezet met onrust en verwarring.

Statistieken van het ministerie van Weg en Stadsplanning tonen aan dat in de afgelopen drie jaar de prijs per vierkante meter woonruimte in de hoofdstad is gestegen van ongeveer vier miljoen en 619 duizend toman tot 21 miljoen en 775 duizend toman, wat een vijfvoudige stijging betekent. Een analyse van de prijsveranderingen in de statistieken van het ministerie van Weg en Stadsplanning toont aan dat in slechts het afgelopen jaar de woningprijzen in Teheran in de eerste vier maanden van dit jaar met 39 procent zijn gestegen.

Het persbureau Mehr meldde dinsdag 28 Mordad in een rapport met de titel “500 procent stijging van huizenprijzen in drie jaar” de oorzaken van deze situatie: “Sinds medio 1396, na een zware recessie in de woningmarkt en de bouwsector, begon een golf van stijgende huizenprijzen in grote steden.” Deze stijging werd beïnvloed door talrijke factoren, waaronder het grote verschil tussen de productie en de werkelijke vraag naar woningen, de dramatische daling van de waarde van de rial en de sterke stijging van bouwmaterialen. Factoren die volgens dit rapport de ongekende stijging van de huizenprijzen “over het hele land” hebben veroorzaakt.

Het rapport spreekt van een “prijsschok”. Dit terwijl onderzoeken aantonen dat “de stijging van de koopkracht van huizenkrijgers geen enkele gelijkenis vertoont met de recente prijsstijgingen!” Dit heeft ertoe geleid dat veel kandidaten voor een “eerste huislening” praktisch van de lijst zijn afgevoerd omdat zij huizen niet kunnen kopen vanwege “verminderde koopkracht” en “speculantenpraktijken op de markt”. Het rapport stelt dat dit marktproces de buitenwijken en de meest achtergestelde gebieden zo veel mogelijk “met onrust en verwarring” heeft geconfronteerd.

Het persbureau Mehr waarschuwde dat “als de crisis op de woningmarkt niet onmiddellijk wordt opgelost, dit pijnlijke gevolgen zal hebben voor de huisvestingsvoorziening van kwetsbare groepen en voor de verdere daling van de woningproductie in het land.” Deze “pijnlijke gevolgen” hebben inmiddels duidelijk het gezicht van steden veranderd.

De enorme stijging van de huizenprijzen heeft gelijktijdig met de daling van de koopkracht van huizenkrijgers plaatsgevonden en heeft nieuwe verschijnselen in de grote steden van Iran met zich meegebracht. In Tir van dit jaar publiceerde de krant Aftab Yazd een verslag hierover en schreef dat hoewel burgers in voorgaande jaren bekend waren met verschijnselen als “toenemende schimmige nederzettingen, het huren van containers en slapen in auto’s”, we dit jaar nu worden geconfronteerd met nieuwe verschijnselen zoals “het huren van slaapkamers, het huren van opslagruimtes in woongebouwen, het huren van winkels voor nachtarbeiders, slapen op daken en het huren van huizen aan meerdere gezinnen.”

De middenklasse verhuist ook en het bereik van haar vermogen om huizen te kopen is verschoven van het centrum of het noorden naar armere gebieden in het zuiden of de buitenwijken van de stad. Veel verslagen geven aan dat zelfs dit voor velen onbereikbaar is geworden.

Project’s met “gebrek aan transparantie”

Volgens een rapport van Mehr zijn de belangrijkste kwesties die in voorgaande jaren over het hoofd zijn gezien, de controle van grondprijzen met behulp van belastinginstrumenten en de nadruk op de ontwikkeling van infrastructuur met als doel het vergroten van het areaal bruikbare gronden in de bouwsector.

Het rapport stelt dat om deze reden “gelijktijdig met de enorme stijging van de huizenprijzen (die blijkbaar niet van plan zijn te stoppen!), de druk op het nieuwe team van het ministerie van Weg en Stadsplanning hen ertoe noopte om huizen te bouwen voor kansarmen, erkennend dat ze achter waren gelopen in voorgaande jaren.”

Dit resulteerde erin dat vanaf Aban 1398 het “Nationale Huisvestingsactieplan” door het ministerie van Weg en Stadsplanning in de operationele fase werd ingeleid, met als focus het verschaffen van goedkope grond met behulp van de particuliere sector. Een project dat volgens het rapport gepaard ging met onduidelijkheden; “op het gebied van de selectie van aannemers, de berekening van prijzen voor kandidaten en de financieringswijze van het project.” Vahid Shaghaqi Shehri, economisch expert, zei tegen Mehr dat “ondanks herhaalde vervolgingen in de media, geen significant onderzoek over dit project is gepubliceerd en er veel onduidelijkheden bestaan rond het Nationale Huisvestingsactieplan.”

Schommelingen in bouwmaterialenprijzen

Het persbureau Mehr schrijft dat naast de crisis in het verstrekken van goedkope grond voor woningproductie, hetgeen de bouwsector onlangs heeft getroffen, “ernstige schommelingen zijn in de prijzen van bouwmaterialen gepaard met het gebrek aan beschikbaarheid van bepaalde materialen die nodig zijn in bouwprojecten.” Maar er zijn meer obstakels. Volgens dit rapport klagen “sommige actoren in de bouwsector over administratieve ingrepen in het proces van woningproductie, wat aantoont dat het ministerie van Weg en Stadsplanning methoden moet vergemakkelijken voor het uitgeven van relevante vergunningen.”

Deze economisch expert is van mening dat gezien de talrijke problemen, de bereidheid van actoren in dit veld om te bouwen is afgenomen. Hij zegt: “Het realiseren van miljoen eenheden woningproductie vereist steun voor de financiering van projecten, het verstrekken van goedkope grond met passende deelnamesvoorwaarden en versnelling van het proces voor het verkrijgen van bouwvergunningen.”

Huren is niet langer betaalbaar

Volgens officiële statistieken staat 10 procent van de huizen in Iran leeg. Hoewel het huren van een huis ook torenhoog is geworden, zijn er veel eigenaren die, wachtend op hogere huurprijzen, hun huizen niet op de woningmarkt te koop aanbieden. De regering onder Rouhani maakte in de eerste jaren van zijn vorige termijn als president melding van lege huizen en presenteerde in 1393 een plan voor het tot stand brengen van een systeem om de woningmarkt in balans te brengen. Een plan dat al snel in vergetelheid werd opgenomen.

In Farvardin van dit jaar werd gezegd dat in dit plan “beweging” was ontstaan. Mahmoud Mahmoodzadeh, onderminister voor Huisvesting en Bouw van het ministerie van Weg en Stadsplanning kondigde de lancering van een “professioneel huursysteem” aan en beloofde dat zo’n systeem “binnenkort” zou worden ingesteld. De onderminister voor Huisvesting en Bouw beschouwde een van de doelen van het lanceren van zo’n systeem ook als het tot stand brengen van een systeem voor eigendom en huisvesting, en zei dat voor de lancering van zo’n systeem identificatie van lege huizen in Iran en “begeleiding” ervan naar de huurmarkt nodig was.

Het tot stand brengen van een “professioneel huursysteem” werd praktisch gepresenteerd op de basis van een plan op basis van het heffen van belasting van eigenaren van lege huizen. Maar hoewel er veel verzet tegen was, en het gebrek aan coördinatie tussen overheidsinstanties dit verhinderde, kon dit project niet worden gerealiseerd.

Eigenaren van lege huizen hebben geen problemen met het betalen van belastingen

De krant Iran meldde op 16 Mordad in een rapport met de titel “Eigenaren van lege huizen zijn zo rijk dat ze belasting op lege huizen kunnen betalen” over de aanvaarding van het plan “Wijziging van artikel 54 van de Directe Belastingwet” in het parlement, wat blijkbaar gericht is op het heffen van belasting op lege huizen.

De krant Iran schreef dat het doel van deze maatregel is dat “sommigen met het doel van speculatie niet de woningmarkt kunnen domineren door hun gedrag en aan de andere kant zou een toename van het aanbod van onroerend goed ertoe leiden dat huizenprijzen dalen.” Volgens dit rapport zou de regering, als eigenaren van onroerend goed geen bereidheid hebben om hun lege huizen te huren of verkopen, met dit plan belastinginkomsten kunnen genereren.

Het rapport uitte ook twijfels over de doeltreffendheid van deze maatregel en schreef: “Het doel van personen met lege huizen was niet alleen het hamsteren van huizen.” Deze groep kon door middel van “vuil geld” en witwaspraktijken “honderden en duizenden wooneenheden kopen. Deze personen hebben geen problemen met het betalen van belastingen en zullen hun praktijken voortzetten zoals eerder.”

Er is ook een ander groepje dat onder eigenaren van lege huizen valt en “huizen hebben gekocht met het doel van investering en winstbejag en zeker zullen deze personen geen problemen hebben met het betalen van belastingen.”

Bron: DW